專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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二手房改房如何交易1.進(jìn)行買賣的雙方建立信息溝通的渠道,買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況,要求賣方必須提供合法有效的證件,包括房屋所有權(quán)的證書、身份證件和其它的證件。
2.賣方如果提供的房屋是合法的,就可以上市交易,買方就可以交納購房的定金(注意交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序),買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或者稱房屋買賣契約)。
進(jìn)行買賣的雙方通過協(xié)商,對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及銷售價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致的意見之后,雙方需要簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3.買賣的雙方應(yīng)該共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請,接受審查。
買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后,管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件,審查產(chǎn)權(quán),對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù),對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。
4.雙方進(jìn)行立契。
房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象,按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報(bào)審核批準(zhǔn)后,交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
5.稅費(fèi)繳納。
稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜,要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。
比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
6.辦理產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。
交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后,交易材料移送到發(fā)證部門,買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
7.對于貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù),銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準(zhǔn)買方的貸款,待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更,買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后,銀行將貸款一次性發(fā)放。
8.房屋所有權(quán)證買方領(lǐng)取、付清所有房款,賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
需要繳納的稅費(fèi)一.契稅一般的來說,按3%計(jì)征,但是各地也會有不同的變通:
比如甘肅省,2004年8月11日實(shí)施的《甘肅省已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易管理辦法》就規(guī)定了房改房交易稅費(fèi)減半。
包括三方面內(nèi)容:
1、取消了已購公房和經(jīng)濟(jì)適用住房(以下簡稱房改房)的上市門檻。
自從二級市場開放以來,單位優(yōu)先購買的規(guī)定已成為房改房上市的主要阻力,新辦法取消了單位優(yōu)先購買權(quán)。
該《辦法》規(guī)定,城市居民根據(jù)國家和縣級以上人民政府有關(guān)住房制度改革政策規(guī)定,按照成本價(或標(biāo)準(zhǔn)價)購買的公有住房,以及按照縣級以上人民政府指導(dǎo)價購買的經(jīng)濟(jì)適用住房(含安居工程住房、解困房和集資合作建房),在房地產(chǎn)交易管理部門對其合法性進(jìn)行審核后,均可買賣、租賃、交換、贈與、抵押。
對尚未核發(fā)土地使用權(quán)證書的房改房,房屋產(chǎn)權(quán)人可憑房屋所有權(quán)證書先辦理交易過戶手續(xù),辦理完房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后30日內(nèi)由受讓人持變更后的房屋所有權(quán)證書到房屋所在地的市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
2、交易稅費(fèi)下調(diào)。
為活躍房改房交易,該《辦法》還下調(diào)了契稅,由原來的按交易金額的1.5%計(jì)征下調(diào)至按照交易金額0.75%計(jì)征,由買方繳納。
3、房改房可以換購。
該《辦法》規(guī)定,在已購公房出售前后1年內(nèi),房屋產(chǎn)權(quán)人又購買住房的,可視為住房交換。
出售現(xiàn)住房應(yīng)繳納的個人所得稅在買新住房時可以享受規(guī)定的退稅政策。
但房改房出售后,該戶家庭不得再按照成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房,也不得購買經(jīng)濟(jì)適用房等其他政府提供優(yōu)惠政策建設(shè)的住房。
二.印花稅一般都是按交易金額的0.05%由買賣雙方各自交納。
三.土地出讓金二手房改房上市出售、交換、繼承、贈與時,購房者(含繼承、受贈、交換)要繳納土地出讓金,土地出讓金為房屋銷售金額的1%。
職工所購買的房改房是原產(chǎn)權(quán)單位在房地產(chǎn)市場上購買的商品房(商品房價格中已包含了土地出讓金)后再按房改政策出售給職工的,或者是原單位組織的職工全額集資建房而單位在辦理建房用地時也已向土地管理部門繳納并由單位承擔(dān)了土地出讓金,這兩種情況下,在上市交易時,依然要由購房者按照1%的比例繳納土地出讓金。
二手房改房的交易流程需要很多的手續(xù)，因此很多人在對這種房子都是不會購買的，雖然價格比較美麗，但是房屋所有人沒有將所有需要的手續(xù)辦理完，是很少有人去考慮這些房子的。
中介在掛售這些房子的時候，也會要求賣主將有些手續(xù)辦理完。
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