房屋對外出租，“免租期”如何進行稅務(wù)處理？

01免租期和無租使用的區(qū)別？

約定免租期：承租方從出租方租賃的房屋可能需要在一定時間內(nèi)進行裝修或改造后才能達到使用狀態(tài)，一般這種情況下雙方會在租賃合同中約定免租期，在房屋的裝修或改造的時間內(nèi)不收取租金。

無租使用：無租使用是指單位或者個人無償出借房產(chǎn)的使用權(quán)或者土地使用權(quán)。

02免租期內(nèi)涉及哪些稅？

國家稅務(wù)總局公告2023年第86號規(guī)定，納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2023]36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。因此免租期內(nèi)不繳納增值稅。

稅法對于約定免租期企業(yè)所得稅的處理沒有明確規(guī)定，但《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。租賃合同的免租期內(nèi)沒有租金也就不存在應(yīng)付租金之日，也就不存在企業(yè)所得稅的納稅義務(wù)，且約定免租期是以滿足一定的租賃期限為前提的，不屬于無償贈送或捐贈，在企業(yè)所得稅上也不視同銷售。房屋租賃合同按租賃金額千分之一貼花，免租期內(nèi)沒有金額，無需貼花。那是否繳納房產(chǎn)稅呢？

根據(jù)財稅[2010]121號規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

因此，出租房產(chǎn)約定免租期，在免租期內(nèi)由房產(chǎn)所有人按房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

03免租期如何進行稅務(wù)處理？

在相同的租賃期內(nèi)，相同的租賃收入，約定免租期和未約定免租期在繳稅上有什么區(qū)別呢？我們來看一個案例。

案例

A公司計劃將一棟廠房出租，該廠房的資產(chǎn)原值為1500萬元（含土地），計劃廠房每年租金為100萬，后由于出租率不理想，為吸引客戶，推出了兩種營銷方案。（假設(shè)以下方案租賃合同均為三年一簽）

方案一：第一年免租金，從第二年開始支付租金，每年100萬元。

第一年：房產(chǎn)稅=1500萬×（1-30%）×1.2%=12.6（萬元）（假設(shè)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)稅按房產(chǎn)原值減除比例為30%）

第二年和第三年：

房產(chǎn)稅=200萬×12%=24萬

三年一共繳納房產(chǎn)稅為36.6萬元

方案二：三年租金一共為200萬元，合同中不約定免租期。

三年繳納的房產(chǎn)稅=200×12%=24（萬元）

由于方案一和方案二的租賃總收入相同，繳納的增值稅、企業(yè)所得稅以及印花稅在稅額上沒有區(qū)別，因此，只計算比較了房產(chǎn)稅的稅額。

在以上的案例中，我們能看出方案一繳納的稅額比方案二所繳納的稅額高出12.6萬。綜上，企業(yè)在出租房產(chǎn)的時候，要注意“免租期”這個陷阱，在租賃收入一樣多的情況下，盡量別使用“免租期”。

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