房產(chǎn)案例：張律師辦理任某某房屋租賃糾紛成功案例
代理階段：一審
代理方：原告（任某某）
案件結(jié)果：勝訴，合同解除，從對(duì)方已付一年租金中扣減三個(gè)月租金。
代理律師：張?jiān)迄i律師
案情介紹：
2016年7月15日，任某某（出租方）與某某公司（承租方）簽訂了《酒店租賃合同》一份， 8月1日，某某公司員工接收任某某廚房財(cái)產(chǎn)，并在廚房清單上簽名。8月14日，某某公司員工在任某某出具的食材盤點(diǎn)表上簽字，并接收表上食材。后雙方在履行過程中協(xié)商簽訂附加協(xié)議事宜，未達(dá)成一致意見，任某某將租賃房屋門上鎖，后某某公司支付租金，但是任某某未將鑰匙返還。后某某公司員工到租賃標(biāo)的處撬門鎖，搬東西。9月28日，某某公司員工將任某某原有監(jiān)控設(shè)備拆除。雙方為此發(fā)生糾紛原告任某某起訴要求解除合同。
判決結(jié)果：
法院認(rèn)定，任某某與某某公司簽訂的酒店租賃合同雖系雙方的真實(shí)意思表示，但某某公司反訴要求解除合同，任某某在起訴狀中又明確表示要求解除合同，該合同已不適于繼續(xù)履行，故本院確定該合同應(yīng)予解除。某某公司未按約定時(shí)間支付盤點(diǎn)食材費(fèi)用，構(gòu)成違約。任某某在某某公司未按期支付費(fèi)用后即拿走鑰匙，但某某公司支付費(fèi)用后，任某某又未將鑰匙歸還給某某公司，任某某亦存在違約，但某某公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。
某某公司已支付了一年的租金，故任某某對(duì)某某公司剩余租金應(yīng)予以返還，根據(jù)雙方過錯(cuò)程度，在以上述日期計(jì)算應(yīng)返還租金的基礎(chǔ)上再減去三個(gè)月的租金。某某公司要求任某某賠償其房租、違約金的請(qǐng)求，因某某公司亦存在違約行為，故本院不予支持。
案件分析：
1、焦點(diǎn)一原告與被告合同解除：原告與被告簽訂合同依法有效，但是基于雙方履行事實(shí)，律師辦理案件中根據(jù)原告提供的證據(jù)，提出該租賃合同事實(shí)上無法繼續(xù)履行，法院最終判決解除合同。
2、焦點(diǎn)二違約責(zé)任承擔(dān)：本案中，雙方在履行過程中均存在一定的過錯(cuò)，但是在律師代理下，法院最終認(rèn)定被告承擔(dān)主要違約責(zé)任，因此在租金中扣減三個(gè)月租金作為給付原告賠償。
法律依據(jù)：
合同法：
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百零八條 當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
碩恒房產(chǎn)律師提示：
房屋租賃過程中，一定要嚴(yán)格按照合同約定履行義務(wù)，如果僅憑意氣用事，未考慮合同約定，雖然是守約一方，但是由于不懂法律，到最后造成自己也構(gòu)成根本違約。其實(shí)本案中委托人如果能夠在發(fā)生糾紛第一時(shí)間咨詢律師，就不會(huì)發(fā)生因不交鑰匙導(dǎo)致存在過錯(cuò)情況發(fā)生。在此碩恒房產(chǎn)律師提醒，合同的簽訂對(duì)雙方均具有約束力，不能以對(duì)方過錯(cuò)而忽略自己的合同義務(wù)，同時(shí)要注意收集對(duì)方違約的證據(jù)，發(fā)生糾紛及時(shí)通過合法途徑維權(quán)。
更多房產(chǎn)、承法律問題，請(qǐng)咨詢專業(yè)房產(chǎn)律師：18511557866。
nden? ?.p?2??? height:21.0pt;mso-pagination:widow-orphan;background:white'>二、駁回周某的其他訴訟請(qǐng)求。三、駁回申某的反訴請(qǐng)求。
案件分析：
原告起訴履行合同，被告反訴原告違約，雙方關(guān)于違約責(zé)任認(rèn)定是本案合同能否履行關(guān)鍵：雖然合同約定了付款時(shí)間，但是后期雙方對(duì)于付款時(shí)間達(dá)成新的合意，本案中張律師通過對(duì)方提交錄音證據(jù)主張合同尾款的付款時(shí)間重新達(dá)成約定，并以此認(rèn)定被告違約，該代理意見最終獲得法院支持。
法律依據(jù)：
合同法：
第一百零七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百零八條 當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
第一百一十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
碩恒房產(chǎn)律師提示：
二手房買賣過程中，房屋價(jià)格上漲和下跌對(duì)于買賣雙方均有重大影響。二手房糾紛中房屋所有人在房屋價(jià)格上漲后為了獲得更高的利益，或者房屋購買方因房屋價(jià)格下跌以各種理由拒絕履行時(shí)有發(fā)生，在此碩恒房產(chǎn)律師提醒房屋買賣中價(jià)格上漲和下跌不屬于法律規(guī)定的不可抗力，更不能成為拒絕履行合同的理由，簽訂合同時(shí)應(yīng)該對(duì)于房屋交易發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，一旦合同簽訂需要按照約定如實(shí)履行合同義務(wù)，不要存在僥幸心理，如果構(gòu)成違約，則要向守約方承擔(dān)繼續(xù)履行及違約賠償?shù)确韶?zé)任。另外在合同履行中一旦發(fā)生違約情形，及時(shí)收集證據(jù)，在法院審理過程中，對(duì)于雙方違約行為認(rèn)定需要結(jié)合合同約定及履行具體情況認(rèn)定，根據(jù)誰主張，誰舉證的證據(jù)規(guī)則，主張對(duì)方違約應(yīng)提供相應(yīng)證據(jù)，否則會(huì)承擔(dān)舉證不能不利后果。
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