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拍賣(mài)房中的租賃合同是否有效

一、拍賣(mài)房中的租賃合同是否有效

如果房屋租賃合同是在房屋抵押前或者拍賣(mài)前簽訂的，房屋拍賣(mài)后，所有權(quán)變更不影響房屋租賃合同的效力。《中華人民共和國(guó)民法典》第四百零五條【抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系】抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。第七百二十五條【所有權(quán)變動(dòng)不破租賃】租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

二、法院拍賣(mài)房子的流程是怎樣的

（一）拍賣(mài)前，查封房屋

（二）拍賣(mài)前，評(píng)估房屋

（三）第一次拍賣(mài)(拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)十五日前公告)

1、競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)于拍賣(mài)前向人民法院預(yù)交保證金。

申請(qǐng)執(zhí)行人參加競(jìng)買(mǎi)的，可以不預(yù)交保證金。

保證金的數(shù)額由人民法院確定，但不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之五。

2、人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)五日前通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人于拍賣(mài)日到場(chǎng)。

3、拍賣(mài)時(shí)無(wú)人競(jìng)買(mǎi)或者競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，到場(chǎng)的申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人申請(qǐng)或者同意以該次拍賣(mài)所定的保留價(jià)接受拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將該財(cái)產(chǎn)交其抵債。

（四）第二次拍賣(mài)拍賣(mài)時(shí)無(wú)人競(jìng)買(mǎi)或者競(jìng)買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)低于保留價(jià)，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)再行拍賣(mài)。

（五）第三次拍賣(mài)對(duì)于第二次拍賣(mài)仍流拍的不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)進(jìn)行第三次拍賣(mài)。

（六）變賣(mài)第三次拍賣(mài)流拍且申請(qǐng)執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動(dòng)產(chǎn)抵債的，人民法院應(yīng)當(dāng)于第三次拍賣(mài)終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣(mài)公告。

自公告之日起六十日內(nèi)沒(méi)有買(mǎi)受人愿意以第三次拍賣(mài)的保留價(jià)買(mǎi)受該財(cái)產(chǎn)，且申請(qǐng)執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對(duì)該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。

（七）所有權(quán)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)自拍賣(mài)成交或者抵債裁定送達(dá)買(mǎi)受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。

通常需要法院出具裁定書(shū)等，到房屋所在地的交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。

通過(guò)上述分析知道，依據(jù)《民法典》的規(guī)定，房屋設(shè)立抵押權(quán)前已經(jīng)簽訂租賃合同或者在房屋租賃期間拍賣(mài)房屋，造成房屋所有權(quán)變更的，在租賃期間，不影響房屋租賃合同的效力。

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