專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊
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小產(chǎn)權(quán)房具體是指在農(nóng)村集體土地上所建設(shè)的房屋，但是還沒有辦理相關(guān)的房產(chǎn)證等證件，也沒有繳納土地出讓金等有關(guān)費用，房屋的產(chǎn)權(quán)證不是由國家房屋管理部門頒發(fā)，而是直接由村集體、鄉(xiāng)政府頒發(fā)的。目前我國尚未承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)。根據(jù)我國的有關(guān)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房是不受法律保護(hù)的，同時也規(guī)定了不得給小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)發(fā)證。
【法律依據(jù)】
《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。 人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實現(xiàn)戶有所居。 農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。 農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。 國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。 國務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。
小產(chǎn)權(quán)房是指建立在農(nóng)村集體土地基礎(chǔ)上的，沒有交過土地出納金的，也沒有交過各種稅費的一些建筑物，拿不到國家發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，一般只能拿到鄉(xiāng)政府或者村一 級政府發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書。
很多小產(chǎn)權(quán)房是合法的，有批準(zhǔn)、有小城鎮(zhèn)規(guī)劃、有建設(shè)規(guī)定，但是交易是違法的。因為我們是在兩種土地管理制度的條件下，一種是集體土地的管理辦法，一種是國有土地的管理辦法，但是要把它變成商品房，就只能服從房地產(chǎn)法，上面明確寫著什么樣的情況房屋才能進(jìn)行交易。
擴(kuò)展資料：
小產(chǎn)權(quán)房的特點
1、從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房價格只有同樣位置商品房價格的40％至60％。
2、從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。
3、從買賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅。
4、從使用成本看，物業(yè)費便宜、水電費便宜、采暖費便宜。
5、從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，服務(wù)管理水平不是很高。
參考資料來源：百度百科－小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)房通俗意義上理解就是在農(nóng)村集體自建的房子，屬于宅基地房屋，一般不會去繳納土地的出讓金，而且產(chǎn)權(quán)的證明也不是國家房管部門發(fā)的，而是當(dāng)?shù)氐泥l(xiāng)、或村政府發(fā)放的，也不會在國土房管局當(dāng)中備案，所以小產(chǎn)權(quán)房還有一種別稱，叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。
小產(chǎn)權(quán)房不會存在有預(yù)售許可證或者是土地使用證等國家頒發(fā)的，一般就是農(nóng)民自己所有，所以換個角度理解，小產(chǎn)權(quán)房這類的房子不受到法律的認(rèn)可和保護(hù)，自身無法辦理契稅證、房產(chǎn)證和土地使用證。
建在宅基地上的房子
不同類型的土地，建造起來的房子也是擁有不同屬性的，這點適用于商品房，也適用于小產(chǎn)權(quán)房。一般來說，建在宅基地上的房子也屬于小產(chǎn)權(quán)房，因此只能在該村集體的內(nèi)部成員之間買賣，外村農(nóng)民不能購買。
在不少農(nóng)村地方里，還是可以看到不少建在宅基地上的房子，這種房子往往是自建的，但由于這類小產(chǎn)權(quán)房沒有合法的不動產(chǎn)登記證，因此在拆遷時，被拆遷人最好與拆遷人協(xié)調(diào)處理。如果涉及到賠償，只要你能夠證明對房屋的合法使用，就有權(quán)要求安置賠償。
拓展資料：違規(guī)建造的房子
違規(guī)就是指不合法或者是嚴(yán)重不按照國家相關(guān)規(guī)定的行為，在小產(chǎn)權(quán)房買賣中，也存在著違規(guī)建造的小產(chǎn)權(quán)房。對于違規(guī)建造的小產(chǎn)權(quán)房，其實際上屬于政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果與國家規(guī)劃沖突，很可能被強(qiáng)制拆除，并且得不到任何拆遷補償。
法律依據(jù)：《深圳市人民政府關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留產(chǎn)業(yè)類和公共配套類違法建筑的處理辦法》第三十七條生產(chǎn)經(jīng)營性歷史違建，按照下列規(guī)定繳納罰款、地價后，確認(rèn)為非商品性質(zhì)房地產(chǎn)：（一）對原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其繼受單位按照建筑面積每平方米罰款10元，位于原農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地紅線內(nèi)的免繳地價，位于原農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地紅線外的按照公告基準(zhǔn)地價的25%繳納地價。
所謂的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。
對小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種。
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sp; 第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。
第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。
第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的，只要交足購房款，或轉(zhuǎn)讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。
從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房價格只有同樣位置商品房價格的40％至60％。
從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。
從買賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅。
從使用成本看，物業(yè)費便宜、水電費便宜、采暖費便宜。
從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，服務(wù)管理水平不是很高
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，又叫“小產(chǎn)權(quán)房”。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
擴(kuò)展資料：
對小產(chǎn)權(quán)的解釋主要有3種：
1、是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。
2、是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。
3、是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
參考資料來源：百度百科-小產(chǎn)權(quán)房
小產(chǎn)權(quán)，英文是village property，所謂“小產(chǎn)權(quán)”是民間的一種通俗叫法，在我國房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)和制度上根本沒有這個概念。
對小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有3種解釋，面臨整治的小產(chǎn)權(quán)房，指的是下面的第三種。
第一種解釋是針對發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因為購房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個產(chǎn)權(quán)分割來的。
第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。
第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
擴(kuò)展資料：
人們購買小產(chǎn)權(quán)房的目的以自住為主，因此只要住著舒服，人們不大會考慮出售的風(fēng)險，北京周邊的河北城鎮(zhèn)都在北京熱銷房屋的情況下，距離已經(jīng)不在是人們心中的最痛，何況北京郊區(qū)的交通比之京外城鎮(zhèn)還是要方便的多，誰讓自己錢不夠足夠多呢？而這些小產(chǎn)權(quán)房確實滿足了人們的自住需要。
鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、村產(chǎn)權(quán)房的問題在房價上漲的大環(huán)境下愈演愈烈。作為市場上土地供應(yīng)不足的一種黑市方式的存在，小產(chǎn)權(quán)房甚至占到土地市場的1/5~1/4，還不包括許多零星的、分散的、無法統(tǒng)計上來的。
參考資料來源：百度百科-小產(chǎn)權(quán)
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