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一、什么是房屋先賣后租
房屋所有權(quán)人在將所有房屋出賣給一方后，尚未辦理房屋登記手續(xù)或已經(jīng)辦理登記手續(xù)，但又將房屋出租給他人的行為。
二、辦理房屋登記手續(xù)后出租房屋如何處理？
房屋在我國屬于不動產(chǎn)，而我國《民法典》（2023.1.1生效）對不動產(chǎn)的歸屬是有嚴格規(guī)定的。
《民法典》（2023.1.1生效）
第二百零九條 【不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力】不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。
依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。
第二百一十四條 【不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效時間】不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。
第二百一十五條 【合同效力與物權(quán)變動區(qū)分】當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
從上述《民法典》（2023.1.1生效）條文可知，如果房屋所有人將房屋出賣給一方時，已經(jīng)進行了不動產(chǎn)物權(quán)登記，即人們常說的過戶登記。那么，此時房屋已經(jīng)歸買方所有，原房屋所有人是沒有權(quán)利再將房屋進行出租。
原房屋所有人對房屋出租構(gòu)成無權(quán)處分，《民法典》（2023.1.1生效）規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。若此時房屋所有人對租賃合同進行追認或者給予了原房屋所有人處分權(quán)，則租賃合同有效；反之，租賃合同無效，承租人可以請求解除租賃合同并要求原房屋所有人賠償損失，依照《民法典》（2023.1.1生效）的有關(guān)規(guī)定處理。
三、尚未辦理房屋登記手續(xù)，出租房屋如何處理？
此時，不動產(chǎn)尚未登記，沒有發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，房屋還是屬于原房屋所有人的。原房屋所有人可以對房屋進行再次處分，與承租人簽訂的租賃合同有效。此時，房屋到底是要出賣還是租賃，可由原房屋所有人擇一決定，并承擔(dān)因?qū)σ环铰男胁荒艿姆韶?zé)任。
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