專業(yè)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)
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買(mǎi)房的時(shí)候，很多人都會(huì)詢問(wèn)房子的“公攤面積”是多少，畢竟掏出這么多錢(qián)，不少人還要貸款，每一平方米都很在意。在山東青島，有購(gòu)房者收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，自己買(mǎi)的房子，公攤面積達(dá)到了46%以上，接近一半面積的房子被公攤給攤出去了。到底怎么回事，一起來(lái)看記者的調(diào)查↓
購(gòu)房者收房發(fā)現(xiàn) 竟然近一半是“公攤面積”
青島西海岸新區(qū)這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的六期，是三棟55層的超高層建筑，分別是56號(hào)、61號(hào)樓、62號(hào)樓，去年交房。當(dāng)時(shí)，興致勃勃趕來(lái)收房的業(yè)主們，都發(fā)現(xiàn)自家的房子變小了。
購(gòu)房業(yè)主：(我家)房產(chǎn)證面積是128.35(平方米)，套內(nèi)面積是不到70(平方米)，樓下鄰居測(cè)量的。這是最大的臥室，主臥，11個(gè)平方(米)，但是裝完床，床頭柜、衣柜放不開(kāi)。這是次臥，8個(gè)平方(米)。
購(gòu)房業(yè)主：這是110平(方米)的房子，實(shí)際使用面積是59.25(平方米)應(yīng)該是。這個(gè)次臥的使用面積是6平(方米)多一點(diǎn)。
業(yè)主們反映，根據(jù)購(gòu)房之初銷(xiāo)售人員的解釋，小區(qū)屬于超高層建筑，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積可能會(huì)達(dá)到31%，所以簽訂購(gòu)房合同時(shí)是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算的公攤。但令人沒(méi)想到的是，最終收房時(shí)的公攤系數(shù)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)31%，經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)的調(diào)查，這三棟樓的分?jǐn)傁禂?shù)均在46%以上。
在當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)的這份回復(fù)中，明確說(shuō)明：該項(xiàng)目56號(hào)樓分?jǐn)傁禂?shù)為0.465，61號(hào)樓分?jǐn)傁禂?shù)為0.461，62號(hào)樓分?jǐn)傁禂?shù)為0.463，導(dǎo)致公攤建筑面積較大的原因，主要是這三棟樓46層以下墻體厚度為60公分，47層及以上墻體厚度為40公分，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定，建筑外墻一半面積需計(jì)入公攤面積內(nèi)。此外，這三棟樓有兩層公共配套用房不計(jì)入受分?jǐn)偯娣e，因此導(dǎo)致分?jǐn)傁禂?shù)相比其他高層住宅偏大。對(duì)于這樣的解釋，業(yè)主們很難接受。在他們看來(lái)，100多平方米的房子，到手縮水了近一半，造成每個(gè)戶型都非常局促，家里要購(gòu)買(mǎi)合適的家具家電都存在許多問(wèn)題。
購(gòu)房業(yè)主：留著洗衣機(jī)的口，(這邊寬度)就四十多公分，我說(shuō)放不下洗衣機(jī)，開(kāi)發(fā)商說(shuō)可以放一個(gè)特定款的。
記者隨后聯(lián)系了這個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，工作人員聽(tīng)明來(lái)意后，直接掛斷了記者的電話。
而青島西海岸新區(qū)相關(guān)部門(mén)則表示，目前有關(guān)情況仍在處理過(guò)程中。
西海岸新區(qū)有關(guān)處置工作專班工作人員高玉亮：關(guān)于公攤這個(gè)事，這個(gè)項(xiàng)目確實(shí)是有點(diǎn)大，我們政府專班這邊責(zé)令開(kāi)發(fā)商繼續(xù)跟他們溝通，盡量能夠達(dá)成一致意見(jiàn)。
“公攤面積”如何才能清清楚楚 明明白白？
開(kāi)開(kāi)心心收房，卻發(fā)現(xiàn)房子近一半都是“公攤面積”，對(duì)“公攤面積”的困惑在很多購(gòu)房者心中都存在。有的購(gòu)房者被公攤、公攤系數(shù)等術(shù)語(yǔ)繞暈；有的購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售人員口頭承諾的公攤面積，到收房時(shí)大幅增加；還有一些購(gòu)房者陷入由公攤面積引發(fā)的糾紛中。
究竟什么是“公攤面積”？“公攤面積”又從何而來(lái)？哪些面積算公攤、哪些又不算？消費(fèi)者該如何分辨？“公攤面積”到底能不能取消？“公攤面積”之爭(zhēng)究竟如何解決？
什么是“公攤面積”？如何計(jì)算？
到底什么是公攤面積？公攤面積又該如何計(jì)算？
公攤面積制度在我國(guó)存在已久，當(dāng)時(shí)的建設(shè)部曾在《建筑面積計(jì)算規(guī)則》《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中對(duì)公攤面積有相應(yīng)的規(guī)定。2001年施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，也明確了商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。
具體來(lái)說(shuō)，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積。而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果電梯和公共設(shè)施這樣的公共空間以及走廊、過(guò)道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。
“公攤面積”多少算合理？由誰(shuí)來(lái)測(cè)算？
了解了公攤面積究竟是什么，再來(lái)看看，公攤面積在多大范圍內(nèi)才算合理？又由誰(shuí)來(lái)測(cè)算？
公攤面積在多大范圍內(nèi)算是合理，國(guó)家目前并沒(méi)有明確的規(guī)定，在實(shí)際操作過(guò)程中，這一點(diǎn)往往容易產(chǎn)生糾紛。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)趙秀池：老百姓對(duì)公攤面積的認(rèn)知還不是完全了解，因?yàn)樗鼘I(yè)性很強(qiáng)。
那么公攤由誰(shuí)來(lái)測(cè)算呢？一般情況下，一個(gè)住宅小區(qū)的公攤數(shù)據(jù)需要經(jīng)過(guò)以下程序：一個(gè)是設(shè)計(jì)單位的圖紙測(cè)算，一個(gè)是主管部門(mén)對(duì)公攤的核算，在項(xiàng)目竣工后，測(cè)繪部門(mén)還要對(duì)房產(chǎn)面積再進(jìn)行一次測(cè)算。目前，涉及公攤測(cè)量，我國(guó)共有《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》2個(gè)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，但由于一些地方還沒(méi)有建立多測(cè)合一體系，缺乏第三方的監(jiān)督，從而出現(xiàn)公攤面積計(jì)算不透明等現(xiàn)象。
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)虞曉芬：公攤面積的計(jì)算很復(fù)雜，我們相關(guān)信息的公開(kāi)化程度還不夠高，透明度不夠，所以也引起了一些不必要的麻煩。
此外，目前不少商品房采用的是預(yù)售制，普通購(gòu)房人只能被動(dòng)地從開(kāi)發(fā)商等處了解信息，這也為最終到手的公攤增加了不確定性。
簽購(gòu)房合同時(shí) 應(yīng)注意公攤的哪些信息？
我們看到，國(guó)家目前對(duì)住宅的公攤面積并沒(méi)有設(shè)置上限和下限，但這并不意味著公攤面積可以任由開(kāi)發(fā)商隨意設(shè)定。購(gòu)房人在前期簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)該特別留意哪些關(guān)于公攤面積的信息呢？
其實(shí)，在《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中，對(duì)于房屋面積縮水是有明確要求的。《辦法》中明確指出，出現(xiàn)誤差，按照面積誤差比絕對(duì)值3%這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。簡(jiǎn)單說(shuō)，就是合同約定的面積與實(shí)際面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。同意不退房的，實(shí)際面積小于合同約定面積時(shí)，絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還購(gòu)房人。因此，在長(zhǎng)期從事處理房地產(chǎn)糾紛案件的律師黃羅平看來(lái)，購(gòu)房人在前期簽訂購(gòu)房的時(shí)候，一定要注意根據(jù)政策細(xì)化買(mǎi)賣(mài)合同的條款。比如，目前開(kāi)發(fā)商在售樓處都必須公開(kāi)房屋面積預(yù)測(cè)報(bào)告或?qū)崪y(cè)報(bào)告，購(gòu)房者可以從這個(gè)報(bào)告中查出擬購(gòu)買(mǎi)的房屋的相關(guān)面積數(shù)據(jù)，由此算出公攤比例。在必要時(shí)，購(gòu)房人可以在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，就公攤面積及相應(yīng)的違約責(zé)任進(jìn)行補(bǔ)充約定，以便更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益。
廣東連越律師事務(wù)所高級(jí)合伙人黃羅平：購(gòu)房者在購(gòu)房的時(shí)候，一定要實(shí)地去看，并且要詳細(xì)了解，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商公布的這些信息，他可能不會(huì)一次性公布，并且有必要的時(shí)候也要咨詢專業(yè)人士，也可以去房管局查詢這些公攤面積的實(shí)際情況。
收房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋面積縮水 業(yè)主如何維權(quán)？
剛才提到了在簽訂購(gòu)房合同時(shí)的注意事項(xiàng)，那么，如果收房后出現(xiàn)房屋面積縮水、公攤面積增加的情況，業(yè)主又該如何維權(quán)呢？
在收房后，假如對(duì)公攤有異議，購(gòu)房者可以攜帶購(gòu)房合同、建筑施工圖，房屋銷(xiāo)售或者分割方案等，到房產(chǎn)測(cè)繪中心申請(qǐng)面積鑒定。
廣東連越律師事務(wù)所高級(jí)合伙人黃羅平：我們說(shuō)一般正確尋求法律幫助的話，你首先要把你受損害的證據(jù)要固定好，第一個(gè)方面就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商他在進(jìn)行報(bào)建的時(shí)候，報(bào)建的公攤面積到底有多少，第二個(gè)就是說(shuō)把開(kāi)發(fā)商當(dāng)初給你做的承諾，證據(jù)可以準(zhǔn)備好，第三個(gè)向相關(guān)的行政主管部門(mén)進(jìn)行投訴，最后環(huán)節(jié)才是依法向人民法院提起訴訟。
“公攤面積”易引發(fā)糾紛 是否能取消？
既然公攤面積容易引發(fā)糾紛，那么，公攤面積到底能不能取消呢？
有觀點(diǎn)認(rèn)為，在商品房銷(xiāo)售中附加公攤面積雖是全國(guó)普遍現(xiàn)象，但公攤面積缺乏法律依據(jù)和制度約束，特別是部分開(kāi)發(fā)商利用普通購(gòu)房者對(duì)公攤面積缺乏深入了解與測(cè)算的能力，不斷推高公攤面積和公攤系數(shù)，讓購(gòu)房者很受傷，因此建議取消公攤。而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，取消不可能一蹴而就，甚至?xí)绊懙劫?gòu)房者的權(quán)利。因?yàn)樵凇渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》中明確指出：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)虞曉芬：(目前)按照建筑面積來(lái)進(jìn)行計(jì)價(jià)或者產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，也是對(duì)老百姓權(quán)益的一個(gè)保護(hù)，因?yàn)楣貌糠忠彩菍儆谖覀兝习傩账械模€是有它的合理性的。
而從購(gòu)房人的角度來(lái)說(shuō)，公攤面積在某種程度上也代表著小區(qū)品質(zhì)。公攤面積太小，可能意味著狹窄的電梯間、一梯多戶，公共活動(dòng)區(qū)域減少等配套設(shè)施問(wèn)題，進(jìn)而影響居住的質(zhì)量與舒適度。
此外，取消公攤面積后，還會(huì)給業(yè)主入住后公攤部位的管理、維護(hù)以及后續(xù)產(chǎn)生的安全責(zé)任帶來(lái)許多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此，完全取消公攤，在實(shí)踐過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)很多困難和問(wèn)題。
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